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融资规模大降,哪些资金渠道出了问题?

2021-09-14 19:34:34    贵阳房产网     国内楼市     来源:中指研究院

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融资概况:

单月融资总额几近腰斩

行业平均利率微升

中指研究院监测,8月房地产企业融资总额为1172.8亿元,同比下降50.3%,环比下降42.4%,单月融资规模同比连续6个月下降。行业平均利率为5.51%,同比下降0.54个百分点,较上月上升0.46个百分点。2021年1-8月,房地产企业共融资14340.7亿元,同比减少14.4%;8月单月占比8.2%。

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数据来源:中指数据CREIS

8月行业融资额大幅下滑,一方面是行业融资监管趋严趋紧的延续,另一方面也与在行业周期性及景气度影响下,投资人持谨慎及观望的态度有关;此外,通过最新公布的半年报数据可以发现,房企有息债务规模尽管持续下降,但距离达标尚有一定距离,且债务压缩力度已不及去年下半年,因此从融资方的角度来看,房企也在尽力克制新增债务规模。多重因素影响下,行业融资额本月出现了急刹车,其中海外债及ABS规模下滑是降幅较大的主要原因。

从历史数据来看,8月应属于年度融资窗口期,接下来的9、10月将进入融资低谷阶段。但8月融资疲软,可能会对今年剩余时间内的融资情况带来较大不确定性。

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融资结构:

海外债发行“惨淡”

ABS“穿透式”管控

从融资结构来看,8月信用债规模占比40.6%,海外债占比2.4%,信托融资占比42.6%,ABS融资占比14.4%。本月融资结构变动较大,信用债、信托成为绝对主力。

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数据来源:中指数据CREIS

具体来看,房地产行业信用债融资同比下降32.1%,环比下降12.5%;海外债融资同比下降93.5%,环比下降91.4%;信托融资同比下降43.6%,环比下降14.7%;ABS融资同比下降50.2%,环比下降70.6%。本月成为今年以来首次各渠道融资规模同环比均下降的月份,行业融资收紧不仅体现在总规模上,而且已经延伸到各个渠道。

本月信用债发行规模继续延续7月下滑态势,同环比持续下降,未能形成年度发债高峰。本月海外债发行可用“惨淡”二字形容,仅有三家公司发行总计约28.5亿元的票据。近来多家房企的海外级别或展望受到下调,表明境外投资者对当前房企的信用风险有一定负面看法,叠加年内不乏知名房企发生违约事件,因此境外资金较为审慎。

本月ABS一改今年以来发行同比持续上升态势,急速转冷。从结构来看,对ABS发行的管控已经穿透至底层资产。供应链ABS一直为ABS中最主要的融资类型,今年1-7月单月融资均值为228.6亿元,占比均值超过55%,8月单月融资额降到131.8亿元,但占比近8成。与其他种类相比,供应链ABS绝对规模下滑较大,但相对规模仍保持在较高水平。供应链ABS是将房企对上游供应商的应付款作为基础资产,将其证券化的融资产品,原始权益人为供应商,因此对房企来说并不增加新的债务,属于使用经营杠杆缓解财务杠杆压力的行为。结合近期多起房企商票逾期事件,监管已经对经营杠杆的使用提高了警惕;并且去年8月监管下发的房企监测表中,供应链ABS已然在列;2020年的窗口指导则将房地产供应链类ABS储架规模降至20亿元,且新申请储架发行已经很难获批,若干因素叠加,供应链ABS规模受限并不意外。

CMBS/CMBN通常为房地产ABS发行的第二大类,今年1-7月的月度发行规模均值为107.1亿元,占比均值为24.5%,8月单月发行规模18亿,不及7月零头,占比10.8%。CMBS/CMBN是以商业地产的抵押贷款为基础资产,本质上仍为债务融资;并且有的房企会将CMBS/CMBN融资在会计上处理为其他应付款,起到不增加有息债务、美化报表的作用,为控制房企实际抵押贷款的规模,此类ABS模式也应划分在融资管控范围内。

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数据来源:中指数据CREIS

从累计融资额来看,2021年1-8月,信用债融资4343.8亿元,同比下降6.9%;海外债融资2274.2亿元,同比下降33.6%;信托融资4493.9,同比下降30.1%;ABS融资3228.8,同比上升44.2%;总融资额较上年同期下降14.4%。其中海外债、信托发行额度同比均下跌超30个百分点。

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融资利率:

累计平均利率同比下降

房企融资成本压力缓解

从融资利率来看,本月发行的信用债平均利率为4.08%,同比下降0.46个百分点,环比上升0.12个百分点;海外债平均利率为11.39%,同比上升4.68个百分点,环比上升6.09个百分点,主要为本月发行量过低,发行企业均为中小型民企,融资成本较高所致。信托融资平均利率为7.22%,同环比无明显变化。ABS融资平均利率为3.45%,同比下降0.95个百分点,环比上升1.03个百分点。

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数据来源:中指数据CREIS

从累计值来看,2021年1-8月累计融资总额的平均利率为5.54%,同比下降0.81个百分点。其中信用债累计平均利率为4.41%,同比微增0.09个百分点,高于单月0.32个百分点;海外债累计平均利率为6.53%,同比下降1.21个百分点,低于单月4.86个百分点;信托累计平均利率为7.26%,同比下降0.50个百分点,与单月基本持平;ABS累计平均利率为3.96%,同比下降0.43个百分点,高于单月0.51个百分点。

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数据来源:中指数据CREIS

除海外债外,今年以来各类融资方式的平均利率持续走低,房企融资成本压力有所缓解。

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企业融资动态:

首开融资规模最大

阳光城融资利率最高

从典型房企债券发行来看,本月首开融资额度最高,合计人民币51亿元,平均融资利率3.4%。

具体来看,典型房企中信用债利率最高的为绿景发行的5年期2亿公司债,利率为8.8%;最低为苏高新发行的5亿短期融资券,利率为2.35%。公开发行的海外债方面,利率最高为阳光城发行的2.5亿美元债,票面利率达12.5%;最低为绿景发行的1年期债券,利率为6%。

表:典型企业8月债券发行统计

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备注:规模单位为亿元人民币,利率单位为%

数据来源:中指数据CREIS


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