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注意了!LPR不变,房贷利率却普涨,差值越来越大!

2021-06-07 19:29:54    贵阳房产网     国内楼市     来源:房地产导刊

自2021年首日实行了房贷的“两集中”政策之后,这半年以来,针对楼市的调控和监管逐步开始覆盖到了金融领域,并在房贷利率方面表现格外明显。

3.85%和4.65%,LPR已经连续13个月都维持这个水平了。不过,和LPR密切联系的房贷利率却持续走高。

数据显示,2021年5月份,72主流城市首套房贷利率上涨至了5.47%,二套房贷利率上涨至了5.73%。此前在2020年,全国主流城市房贷利率水平一直呈下降趋势。

不可否认,楼市在关于限购、限售、建立成交价参考机制等宏观调控手段轮番上阵之后,金融方面的调控也开始崭露头角。近期,深圳多家银行宣布上调房贷利率,且二套房贷款利率上调35BP。与此同时,也有包括杭州等在内的多个城市传出要上调房贷利率的消息。

LPR不变 房贷利率上涨

5月20日,最新一期的LPR报价出炉,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。值得关注的是,这已经是第13个月LPR保持稳定不变。不过,在LPR持续“原地踏步”的同时,全国房贷利率水平却一直呈现上涨的趋势。

贝壳研究院发布的数据显示,2021年5月份,72城主流首套房贷利率为5.47%,二套房贷利率为5.73%,均较2021年4月份提高了6BP。实际上,自从进入到2021年以来,全国房贷利率水平就开始呈现出止跌转涨的趋势。

融360大数据研究院发布的数据显示,在监测的42个城市中,2021年开年至今,有30个城市的房贷利率较2020年年底有所上涨,仅有3个城市的房贷利率出现了下跌。LPR水平与房贷利率息息相关,但两者之间的差距似乎越来越大。

“2021年5月份,房地产贷款集中度管理再叠加通胀压力,银行选择收紧购房信贷,上调房贷利率。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐如此分析房贷利率出现上涨的原因。其表示,若联系到整个楼市,房贷利率普涨也恰恰说明针对楼市调控已经伸向了金融领域,监管在不断趋向严格。

深圳二套房贷利率上调35BP

作为楼市高热度城市,此前,深圳针对二手房市场设立了成交价格参考机制,多数楼盘的参考价格不及此前市场的成交价格。不过,这一政策对深圳楼市的降温作用格外明显,深圳楼市价格“失真”的现象也较此前有所缓解。

但“炒房热点区”似乎一直是“上有政策下有对策”。近日,有媒体报道,一家深圳房地产中介门店用水果做暗语,1个榴莲代表1000万元,1个香蕉代表100万元,展示住房价格。目前,该门店已经被当地住建部门进行了调查处理。

事实上,深圳一直在不断收紧对于楼市的调控。5月6日,建设银行深圳分行发出通知,明确对深圳的首套房和二套房贷款利率进行上调。其中,首套房贷款利率执行LPR+45BP,即5.10%,二套房贷款利率执行LPR+95BP,即5.60%。这一房贷利率水平相比较此前分别上调了15BP和35BP。

不过,值得关注的是,建设银行深圳分行并未对安居型商品房的房贷利率进行上调,其仍然保持着4.95%的利率水平。“这次针对房贷利率的调整也释放了房贷进一步收紧的导向。不过,对于保障性的安居型商品房,银行方面仍然对这部分房贷给予了较大的支持,这也说明了对于各类刚需的项目后续依然会保持稳定的利率定价体系。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如此认为。

多地银行上调房贷利率?

在建设银行深圳分行官宣上调房贷利率之后,工、农、中、交深圳分行已经针对贷款利率进行了上调。在上调之后,深圳首套房、二套房的房贷利率基本上分别维持在5.1%、5.6%左右的水平。

同时,市场上有消息传出,银行房贷额度紧张,放贷周期较此前有所拉长。对此,记者咨询了某国有银行深圳分行的相关工作人员。工作人员对《华夏时报》记者表示:“并没有说房贷额度紧张,现在放款的速度也还可以,周期和此前相比差不多。”

在深圳出现房贷利率“上涨潮”之前,广州已经上调了房贷利率。《华夏时报》记者咨询了广州一家国有银行的工作人员,其对记者表示:“目前首套房的贷款利率为5.4%,二套房的贷款利率为5.6%左右。和2020年相比较,也差不多涨了10BP左右。”

除此之外,有媒体报道称,杭州的多家银行也在上调房贷利率,首套房贷款利率为5.4%,二套房贷款利率为5.5%。此前,杭州首套房贷款利率约为5.2%左右,二套房贷款利率约为5.38%左右。同时,苏州、宁波等城市也屡屡传出房贷利率上调等消息。

许小乐预计,未来房贷持续加息,二手房市场将进一步调整。国际大宗商品价格出现了过快上涨,国际通胀预期增强,加大国内输入性通胀压力,未来国内货币政策将注重结构性调整,房地产信贷环境面临进一步收紧的压力,预计房贷利率继续上调,并带动市场量价进一步调整。

全国楼市“加息潮”真的来了?

数据显示,全国房贷平均利率于2021年2月止跌回升,连续四个月处在稳步上升通道。而2020年3月份至2020年底,全国房贷利率水平曾一直呈现下降趋势。

5月,全国首套房贷款平均利率5.33%,环比再上涨2BP,较2020年底上涨11BP;二套房贷款平均利率5.61%,环比上涨2BP,较2020年底上涨8BP。

从各城市表现来看,融360数据显示,2021年开年至今,已有30个城市的房贷利率较2020年底有所上涨,下跌的城市有3个,9个城市房贷利率与2020年底相比持平。其中一线城市中,北京和上海5月房贷利率水平与2020年底持平。值得注意的是,北京虽未上调房贷利率水平,但部分银行同样出现额度收紧的问题。


图片

图:全国首套房、二套房贷款平均利率


银行贷款额度收紧与房贷“两道红线”关系非常密切。按照规定,各类银行机构房地产贷款占比上限不能超过40%,个人住房贷款余额占比不能超过32.5%。受此影响,各大银行房贷额度分化,由此出现有些银行额度偏紧有些银行相对宽松的情况。

房贷利率调整是诸多信贷政策工具中最为温和的手段,根据需求端表现调整利率水平已成为常规操作,未来“房贷涨价”的城市将持续扩容,那些房价上涨预期强烈、投资需求旺盛的热点城市将会陆续加入。

从目前来看,“加息”后对于打压投资性购房需求效果较为明显,毕竟贷款成本直接决定其投资回报率。但从“刚需”的角度而言,难以真正抑制其加杠购房的意愿,因为房贷利率上调意味着每月增加数百元的购房支出,负担较为有限。

相较而言,房地产信贷规模管控和用途管控更为直接有效。

就信贷规模管控而言,落实贷款集中度两道红线要求,合理控制个人住房贷款规模占比,尤其是已经超标的商业银行,更应采取一系列管控措施。信贷资金用途管理仍将从严执行,通过商业银行全面自查、监管部门排查问责,加强对购房者首付资金来源审查管理,利用低息经营贷套利购房、挪用消费贷购房等违规行为仍将受到高压监管和严厉处罚。

房贷“涨价”城市持续扩容,热点城市跟进调整房贷利率加点已是大概率事件,而前期已经调整的城市不排除短期内再度调整利率水平的可能。

受此影响,全国房贷利率仍具备明显上行空间,短期内易涨难跌,预计2021乃至2022年,全国首套房、二套房贷款平均利率延续稳步上移走势,利率水平或逼近甚至超越疫前。

来源:华夏时报记者 李凯旋 李未来;财联社、丁祖昱。


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