物管费如何收、业主安全咋来保证、停车位怎么处置？……为了调和长期在“矛盾中博弈”的物与业双方关系，构建和谐社区，正在征求各方意见的《贵州省物业管理条例(草案)》自上周发布以来，激起各方高度关注。本报记者就各方关注的七大焦点问题，分别对市民、物管公司、律师、立法机构、业委会进行了采访。

　　●物管费应该咋个交？

　　案例：

　　家住金阳某楼盘的市民郭先生搞不懂，他所在小区与毗邻的一个小区在环境、地段、类型等方面都相差不大，物业管理服务差不多。但是，由于物管公司不一样，收费标准却相差了很多，邻居们的物管费每月只要0.85元每平方米，而他们小区却高达1.5元每平方米。

　　对此，该小区的物业管理处负责人也在叫苦，好的服务要建立在一定的经济基础上，收取到的物业费少之又少，没有资金作为周转，服务怎么能做好？该负责人声称，能收到80%的用户服务费的小区，在贵阳就已经算很好的了。

　　讨论：

　　物业公司该怎么收费？收多少才合理？业主不缴费又该怎么办？

　　《物管条例(草案)》明确提出，物业服务费的具体计费方式和标准，由业主大会或者全体业主与物业服务企业或者其他管理人协商约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，物业服务企业已按照合同提供服务，业主不得以未享受物业服务或无需接受相关物业服务为由拒交。未按照物业服务合同交纳物业服务费，业主委员会督促交纳，经督促仍未交纳的可以在物业管理区域内公示。

　　物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。

　　贵州法治时代律师事务所律师江茁说，因物业费纠纷直接受害的，是业主与物业双方。一方面，小区业主对物管费的收费标准及用途不甚知情，业主权益被侵害；另一方面，业主消极对待业主服务需求的情况时有发生，致使物业公司经营陷入尴尬境地。

　　江茁建议，物业服务费收取的标准，主要还得依靠业主或业委会与物业服务企业及其它代理管理机构进行协商确定。另外，可以通过对物管公司招投标的方式，最大限度维护业主的利益。

　　●业主安全如何保证？

　　案例：

　　李女士2009年在金阳某楼盘购房，接房后第三天，她就接到了好几个装修公司的电话，有时一天四五个。后来有人告诉她，她的信息是被所在楼盘的物管公司以不菲的价格出卖的。

　　不久后，李女士家被盗。同一天夜里一起被盗的还有三家，损失最多的达3万余元。李女士说，她们到物管公司去索赔，但却被告知双方签订的合约中，没有约定业主家中失窃由物管赔偿。

　　“交了物管费，个人信息、人生财产都得不到相应的保障。如何叫我们安心、放心？”李女士十分气愤。

　　讨论：

　　《物管条例(草案)》提出，物业服务企业或者其他管理人未能履行物业服务合同约定或者法律、法规的义务，导致业主人身、财产权益受到损害，应当依法承担相应的法律责任。出现安全隐患时，业主、物业企业及业主委员会应当及时维修养护，排除隐患或报告相关管理部门……

　　贵州法治时代律师事务所律师江茁认为，业主被盗要求物管赔偿的可操作性有待商量，从物业企业的角度来讲，它自身也不敢去约定相关的赔偿协议，这更多的是物业企业的一个职业道德问题。当然，立法应当考虑如何督促物业企业履行好自己的义务。

　　《物管条例(草案)》中并没有提到个人信息安全的相关问题，然而，现实中因为个人信息被泄露引发的纠纷并不少，应该在法律层面得到体现。

　　●“住改商”谁来管？

　　案例：

　　家住合群路路口某高层电梯住宅的刘女士深受住房用途改变之害。

　　刘女士2009年高高兴兴搬进新居，但每天晚上，这栋楼里的几十家酒吧、会所就开始营业，除了噪音巨大让一家人无法休息，楼内卫生环境也随着大批酒吧、会所的入住变得越来越差，楼道内垃圾、酒瓶随处可见。

　　“住改商”在贵阳已不是新鲜事，带来的安全、卫生、环境等问题，给物业管理造成很大难度，小区业主意见很大。

　　讨论：

　　《物管条例(草案)》规定，业主、物业使用人不得擅自改变物业使用性质，把住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理约定外，要经有利害关系的业主书面同意。共有部分的改变，同样应当遵守法律、法规，由业主大会作出决定，办理有关手续。

　　市民李先生建议：房开在销售时，将“禁止业主将房屋出租用于办公或经营性活动”写入了买卖合同的附加协议中。

　　贵阳北斗星律师事务所律师贾倞表示，“住改商”违反了《物权法》等相关法律的规定：业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意，对于“住改商”的申请，工商管理部门根据相应的行政许可，发放营业执照。此外，遭遇“住改商”受侵害业主可以向工商管理门举报投诉，也可根据相关的法律对经营者提起诉讼。

　　●业主委员会如何操作？

　　现状：

　　成立业主委员会的小区，经业主委员会决定或取得业主认可和商议，很容易解决各种纠纷。而目前，我省成立业主委员会的小区仅占总数的约1／3左右。

　　讨论：

　　《物管条例(草案)》用很大篇幅引导建立业主委员会、业主委员会如何开展工作，旨在让业主委员会的成立缓和与化解物业之间的矛盾。可谓用心良苦。

　　在省人大常委会《物管条例(草案)》的分组讨论中，与会者认为，应建议建设部门出台相关的规定，业主委员会成立时应有政府的介入、引导，如辖区的办事处、居委会、乡镇委员会等，这样就能更好地行使业委会该行使的职权。

　　省人大常委会法工委主任张卫华表示，在审议讨论中，大家纷纷表示应赋予业主委员会以法律地位，作为社团法人，它能更好地开展为业主服务的工作，甚至更多的经营活动。尤其是小区内的广告收益等，而不是法人就不能从事经营活动、诉讼活动等。

　　对于业主委员会如何操作，贵阳钻石广场业主委员会主任杨明忠深有感慨的一句话是：物管公司由谁派驻很重要，如果是房开派驻的，房开商利益就在第一位。

　　杨明忠说，该楼盘的电梯广告、小区洗车场等收益，均属全体业主，物管公司只是代管，每季度公开一次收入支出。动用每一笔钱，均有业主委员会委员决定，并公示一周后才能启用，比如维修小区内的公共设施等，都不需要业主再花很多钱。

　　物管公司经理张磊也表示：“这些公益收益，其实也解决了物管工作人员工资待遇偏低的问题。”因为在核定物管费时，员工的“三金”不能计入成本，但《劳动法》又明确规定必须交“三金”。如果业主委员会在召开了业主大会后，同意将该公益收益金的一部分，拨作提高物管员工的收益之用，就可以化解这个矛盾。至于业主委员会的成员是否“有偿工作”，《物管条例(草案)》还应在这部分更加细化。

　　●公共车位收入归谁？

　　案例：

　　新添寨松溪路某小区的王女士告诉记者，每天下班后第一件事就是赶紧回家“抢车位”。

　　王女士说，每辆车每月要交85元的停车费，“交了钱，回家晚了连车位都没有！”让她难以理解的是，如果车辆在小区内被划擦，物管不负责也不承担业主损失。

　　至于外来车辆停车的收益多少？如何使用？她就更不清楚了”因为物管从来没有公示过。“王女士希望，业主交了钱后，小区物管在至少满足有车业主一户一车位的前提下，再允许停放外来车辆，并主动承担起相应的责任来。

　　讨论：

　　《物管条例(草案)》指出，车位、车库按照业主优先原则，应当首先满足业主的需要，业主要求承租车位、车库，不得以只售不租为理由拒绝，租给他人使用的车位租期不能超过半年；利用共有部分设置车位车库，由业主大会决定，其收益按约分配或按比例补充专项维修资金。

　　贵阳北斗星律师事务所律师贾倞告诉记者，“车位最好由业主和开发商约定，没有约定的，归业主所共有。”《物权法》已明确规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，“规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。这就是说，如果确定产权属于开发商的话，在“首先满足业主的需要”的前提下，发展商才可以对其进行处置。

　　停车位的收益，由所有权人来决定处分权和收益权。小区内业主共有停车场，收益的归属等应该通过业主大会来讨论决定，物业公司无权作出决定。

　　贾倞说，关于车位、车库其实还有许多的需要解决的问题。如，部分或全部收益归业主所有，具体如何操作？怎么入账和交税？车辆出现丢失或损坏时，业主如何共同承担责任等，都应该予以细化。

　　●装修保证金该谁交？

　　案例：

　　在金阳买房的吴女士准备装修，去物业服务中心登记时，被要求缴纳5000元作为装修保证金。虽然吴女士很不愿意，但想到别人交了都没意见，自己也不好带头反驳。装修先交保证金，几乎已成“惯例”。

　　物管公司认为，只要没有破坏房屋结构等的野蛮装修发生，在业主装修完后，自然会将这笔保证金返还业主。但现实中，以种种理由克扣业主保证金和不确定返还期限的事件屡见不鲜，业主为了“伸张正义”，又通常以拒交物管费的形式进行抗争。

　　讨论：

　　物业公司是否有权收取装修保证金，目前没有明确的法律规定。《中华人民共和国物业管理条例》第53条规定，业主需要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　在省人大常委会《物管条例(草案)》的分组讨论中，“装修保证金该不该收”成为大家发言的焦点。赞成方认为，可防止不文明的野蛮装修，保证建筑结构不被损害。而反对方则表示，这种做法是对业主权利的损害。

　　有精明的业主做过计算，按一个500户的小区、每户人家缴纳2000元的装修保证金计算，物管公司就“代为”监管了100万的保证金，物管公司收保证金很难说不是由于巨大的利益驱使。

　　贵阳钻石广场物管金鹰物业管理公司经理张磊认为，收取保证金是调和邻里矛盾的有效手段。在实际操作中如果由于装修导致如下水道渗漏等，可促使业主自行维修，或者动用保证金由物业进行维修等，以保证楼下业主的正常生活。该小区业主委员会主任杨忠明也认为：“只要业主文明装修，该返还就返还，双方都履行自己的责任和义务，保证金还是该收。”

　　张磊还认为，“保证金应该由装修公司来承担。”因为很多不文明的装修行为是装修公司设计师和施工人员弄出来的。

　　省人大常委会法工委主任张卫华说，分组审议时的多数人主张，“装修保证金该收”，但对如何扣除、如何监管、扣除的保证金须用于小区公共建设等应予以规范。

　　●专项维修资金增值咋用？

　　案例：

　　吕女士所住的小河区某小区，去年3月电梯突然坏了，维修需要花数千元，需要动用专项维修资金。吕女士到相关部门咨询后才知道，除了要具备”共用设施保修期已满，使用范围，专项金已缴存至专户管理银行，全体业主三分之二以上通过“等条件外，申请手续也比较繁琐：不仅要提出方案包括维修和更新改造项目及工程预算等，还有要业主投票三分之二以上通过、还填报表备案、再公示15日最短也3-5日、等拨款、验收、再备案……程序走下来，大半月就过去了。吕女士无奈地说，走楼梯上20几楼还要坚持大半月，谁受得了？

　　讨论：

　　专项维修资金是物业的“养老金”，市民关心的是：由谁监管、如何防止挪用、如何申请及增值收益归谁？

　　《物管条例(草案)》规定，专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则；用于保修期满后共有部分的维修、更新和改造。挪用专项维修资金的将被依法追回，依法处分或追究法律责任。

　　贵阳北斗星律师事务所律师贾倞认为，业主首次缴存的住房专项维修资金，房地产主管部门或其委托的单位代收代管，成立业主大会后，住房专项维修资金的代收代管可由业主大会决定。值得注意的是，要有更明确的专款专用规定。而使用上应该尽可能简化程序。

　　至于资金增值问题，贾倞建议：增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用，让专项维修资金全面透明化，做到一户一账号，并把存折发放到业主手中，你的维修资金有多少，用了多少，用在什么地方，不仅可以上网查询，而且也可通过专户存折进行查询，做到每一分钱都花得明明白白。